Pravilnik o dopuni Pravilnika o primjeni Zakona o porezu na dodatu vrijednost (PDV), kojim se reguliše povrat poreza pri kupovini prve stambene nekretnine, objavljen je 30. juna 2026. godine u Službenom glasniku BiH.
Dokument stupa na snagu osmog dana od objavljivanja, što znači da njegova zvanična primjena počinje 8. jula, od kada će kupci moći da podnose zahtjeve za povrat novca.
Podsjećamo, ovaj Pravilnik je usvojen na sjednici Upravnog odbora Uprave za indirektno oporezivanje (UO UIO) BiH održanoj 22. juna, a temelji se na Zakonu o dopunama Zakona o PDV-u (član 54a) koji je Parlament BiH usvojio u aprilu 2025. godine.
Sticanjem ovih uslova, svi građani koji su od 12. aprila 2025. godine do danas, kao i oni koji će to učiniti ubuduće, na sebe uknjižili prvu nekretninu, ostvaruju pravo na povrat PDV-a. Maksimalni iznos koji kupcu može biti vraćen iznosi 24.557,74 KM.
Ko ima pravo na povrat i za koje objekte?
Pravo na povrat PDV-a ima svako punoljetno fizičko lice koje je državljanin Bosne i Hercegovine sa stalnim mjestom prebivališta u BiH.
Zakon precizira da se stambenim objektom u ovom slučaju smatra isključivo novogradnja,novoizgrađeni individualni stambeni objekat i/ili ekonomski djeljiva cjelina u okviru novoizgrađenog kolektivnog stambenog objekta na teritoriji BiH, namijenjeni za stanovanje.
Važno je naglasiti da se povrat poreza ne može ostvariti pri kupovini starogradnje (npr. stana u zgradi staroj 10 godina). Kod starogradnje u cijenu nije uračunat PDV od 17 odsto, već se na nju plaća porez na promet nekretnina, zbog čega takve transakcije ne podliježu ovim pravilima.
Kvadratura i obračun povrata
Pravo na povrat PDV-a obračunava se na osnovu veličine stambene jedinice i broja članova uže porodice:
- Osnovica: Ako je kupac samac, pravo na povrat PDV-a ostvaruje za nekretninu veličine do 40 metara kvadratnih.
- Uvećanje: Ukoliko kupac ima članove uže porodice koji takođe nemaju nekretninu u svom vlasništvu, osnovica se uvećava za dodatnih 15 kvadrata po svakom članu.
Na primjer, četvoročlana porodica (supružnici i dvoje djece) može tražiti povrat PDV-a za nekretninu do 85 kvadrata (40 kvadrata za kupca + 45 kvadrata za tri dodatna člana). Ako je kupljeni stan veći od te kvadrature, povrat se vrši samo za propisanih 85 kvadrata, dok se na preostalu razliku porez ne vraća. Bez obzira na broj članova porodice i veličinu stana, povrat ne može premašiti iznos od 24.557,74 KM. Ukoliko je obračunati PDV manji od ovog limita, kupcu se vraća tačan iznos plaćenog poreza.
Potrebna dokumentacija
Zahtjevi se podnose nadležnoj organizacionoj jedinici UIO u regionalnom centru prema sjedištu prodavca (investitora). Prema riječima ministra finansija i trezora BiH Srđana Amidžića, proces prikupljanja dokumentacije zahtijeva oko pet radnih dana.
Kupci moraju priložiti sljedećih 13 dokumenata:
- Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a (obrazac koji propisuje UIO).
- Kopiju lične karte i CIPS prijavu prebivališta (dokaz o stalnom prebivalištu u BiH).
- Uvjerenje o državljanstvu BiH.
- Izvod iz matične knjige rođenih (za potrebe utvrđivanja identiteta).
- Izjavu ovjerenu kod notara da kupac i članovi uže porodice nemaju u vlasništvu stan ili kuću u BiH.
- Potvrdu nadležnog organa da kupac nije bio vlasnik ili suvlasnik stana/kuće u periodu od 10 godina prije podnošenja zahtjeva.
- Original ili ovjerenu kopiju kupoprodajnog ugovora.
- Zemljišnoknjižni (ZK) izvadak kao dokaz o uknjiženju nekretnine na ime kupca.
- Građevinsku i upotrebnu dozvolu za stambeni objekat izdatu od nadležne lokalne službe.
- Fakturu (račun) od investitora sa jasno iskazanim iznosom osnovice i PDV-a.
- Originale uplatnica ili bankovnih izvoda kao dokaz da je cjelokupan iznos sa PDV-om isplaćen na račun investitora.
- Potvrdu prodavca (investitora) da je PDV uredno prijavljen i uplaćen državi.
- Dokaz o izmirenim obavezama po osnovu kupoprodajne cijene (potvrda ili izjava prodavca).
Svi potencijalni podnosioci zahtjeva moraju obratiti posebnu pažnju na to da prodavac uredno prijavi i uplati PDV, jer u suprotnom povrat sredstava neće biti odobren.
Zabrana prodaje pet godina
Kako bi se spriječile zloupotrebe i malverzacije poput brze preprodaje, Pravilnik izričito propisuje da stan na koji je odobren povrat PDV-a ne smije biti otuđen. To podrazumijeva da kupac ne smije prodati, pokloniti ili na bilo koji drugi način prenijeti vlasništvo nad nekretninom u periodu od pet godina od kupovine. U slučaju kršenja ovog pravila, kupac gubi pravo na povrat i u obavezi je da državi vrati dobijena sredstva.
Pravilnik i potrebnu dokumentaciju za povrat PDV-a na prvu nekretninu možete pogledati OVDJE.
